维州 2018-2021 年分阶段的租赁法改革于 2021 年 3 月 29 日全面生效后， 「四周租金 + 广告费 + 重新招租费」的固定违约金公式已经没有法律依据。现在的规则是： 按房东经过止损后的实际损失计算——而且房东自己有必须履行的止损义务， 不做会在 VCAT（维州民事与行政仲裁庭）被打折扣。
管辖条款是 Residential Tenancies Act 1997（维州《1997 年住宅租赁法》）第 211 条和第 211A 条， 操作细节见 Consumer Affairs Victoria（维州消费者事务厅）的官方指引。 框架是合同法式的：固定租期租约是有约束力的合同，提前解约构成违约——但违约产生的赔偿不是任意的， 仅限于房东真实、已止损的损失。
12 个月固定租约，$600/周。当初招来这位租客花了 letting fee $900 + 广告费 $200，合计 $1,100，有发票。 第 6 个月租客书面通知因工作调动要 break lease。OptimaRea 48 小时内按原价 $600/周重新挂盘， 新租客在钥匙交回后 2 周签约入住。Bond 为 $2,400（周租低于 $900 门槛的房子，标准为四周租金）。
对比旧公式：同一位租客会被收 $2,400 + $200 + $600 = $3,200——整笔 bond 没了还倒欠 $800。 现行算法是 VCAT 审理官（Member）唯一会执行的算法，Consumer Affairs Victoria 和 Tenants Victoria 都公开发布了这一立场，租客越来越清楚规则。注意：过了第一个固定租期（续约或转 periodic）后， 按 Tenants Victoria 的立场，广告费和 reletting fee 不可再主张，只剩空置天数的租金损失。
48 小时内重新挂盘。收到退租通知后，按原租金在 realestate.com.au 和 Domain 重新上架。CAV 指引以 7 天为法律外限—— 超过这个窗口，租客就有站得住的抗辩：房东是自己选择承受空置，而不是止损。
不要提价挂盘。这是房东最常犯的错误。如果房子按 $600/周两周能租掉，你挂 $650/周结果空了五周， 租客只对 2 周的损失负责——多出的 3 周是房东的商业决定，不是租客的违约。VCAT 审理官在这一点上非常明确。
接受合格申请人。可以照常做租客筛选（租房历史、收入验证、推荐人），但不能为了让 break-lease 计费继续走而拒绝合格申请人。 拒绝了合格申请人，租客的租金责任就停在该申请人本可入住的日期。每一个申请决定都要书面记录。
全程留痕。挂盘日期截图、申请人名单、每次看房记录。在 VCAT，带着有时间戳的重新挂盘、申请流量和报价记录的房东几乎总能拿下主张； 只有一句「我尽力了」的房东会输掉有争议的那几周。
家庭暴力。RTA 1997 第 91V、91W 条配合 Family Violence Protection Act 2008（《2008 年家庭暴力保护法》）， 赋予受家庭暴力影响的租客即时解约权： 提交 Family Violence Safety Notice（家庭暴力安全通知）或列明其为受保护人的 Family Violence Intervention Order（家庭暴力干预令）副本加书面解约通知，租约在通知指定日期终止——可以是当天， 没有最短通知期。租金责任止于解约日，无 reletting fee，无广告费可主张。 房东和中介负有严格保密义务（不得向同租约的其他租客、邻居、未来租客披露）， 也不得直接联系该租客协商"折中方案"——这是法定权利，不是可谈判的立场。 违反保密义务本身是 RTA 下的独立违法行为。
其他法定豁免：成为养老院或注册 supported residential service（受助居住机构）的长期住户（14 天书面通知即可解约）； 房屋因火灾、水灾、结构问题等非租客原因变得不可居住；房东发出有效 Notice to Vacate（搬离通知）后又撤回、 而租客已据此另觅住处；以及需要严重影响居住使用的重大维修。 这些情形下硬顶几乎总是错的——去 VCAT 会输，还要搭上程序成本。
租客对账单有异议且 bond 不够覆盖损失，或租客拒签 bond 放款时，才走 VCAT 住宅租赁清单： 申请费 $76.10（2026 年费率标准），墨尔本中位 6-10 周开庭。仲裁庭会支持有凭证的租金损失、 有发票且按比例分摊的招租成本和有证据的具体损坏；不会支持惩罚性金额、「假设更高市场租金」的差价或「麻烦费」。 账目干净、文件齐全的房东通常能追回原主张的 85-95%；止损做得差的，追回率会掉到 50% 以下。 我们给每位房东的建议：为原则去 VCAT，不为 $2,000 主张里最后的 $400—— 70-80% 折价、30 天内到账的和解，在时间价值上几乎总是更好的交易。 流程细节见VCAT 房东申请流程指南。
OptimaRea 的数据：过去 24 个月处理的约 180 起 break-lease 中，78% 通过 RTBA 流程解决、无需走 VCAT。 关键是速度、留痕和一笔站得住的计算——租客不会跟有凭证的公道数字较劲，只会跟「行业惯例」式的虚高数字较劲。
重新挂盘要在法定窗口内完成，账目要从第一天开始留痕。把原租约和租客的退租通知发给我们， 一个工作日内给你一份完整的 break-lease 计算。OptimaRea 的标准物业管理包含 break-lease 全程处理， 不向房东另收费用。
没有。Residential Tenancies Act 1997（维州《1997 年住宅租赁法》）没有任何条款把 reletting fee（重新招租费）定为一周、两周、四周或任何倍数的租金。「四周租金 + 广告费 + 重新招租费」的旧公式自 2018-2021 年分阶段改革于 2021 年 3 月 29 日全面生效后已无法律依据。固定周数的 break fee 是新州（NSW）的制度，套用到维州租约没有依据。
三类：① 租金——算到新租客签约开始付租，或原固定租期结束，两者取较早者；② 广告费——按比例分摊，不能全额转嫁；③ reletting fee——按同样的比例规则分摊。全部以房东经过止损后的真实损失为上限。
法条要求仲裁庭按「与招来这位租客的实际成本成比例」的基准确定广告费和 reletting fee。两个推论：上限是你实际花掉的钱（要有发票）；可追回的份额随租期消耗递减——租客在 12 个月租约的第 11 个月离开，欠的招租成本很少；第 2 个月离开，欠大部分。
需要。不允许收取任何「标准」或「最低」广告费；没有发票就没有可分摊的基数，这类主张在 VCAT 往往整体失败。
在收到退租通知后尽快重新挂盘——Consumer Affairs Victoria（维州消费者事务厅）的指引把 7 天视为外限，OptimaRea 的目标是 48 小时内；按原租金水平挂盘；接受符合正常筛选标准的申请人；并全程书面留痕。在 VCAT，证明「已止损」的举证责任在房东。
可以挂，但多出来的空置期你追不回来。提高挂盘价被视为人为延长租客责任：如果房子按原价 $600/周两周就能租掉，你挂 $650/周空了五周，租客只对两周的租金损失负责，另外三周是房东自己的商业决定。这是房东最常犯的错误。
新租客开始付租之日，或原固定租期结束之日，两者取较早者。这是每一笔 break-lease 账里最大的一项，也是最受「多快重新挂盘」影响的一项。
不可以。Bond（押金）不是违约金，它由 RTBA（Residential Tenancies Bond Authority，维州租房押金管理局）托管，只能凭逐项列明、有证据支持的损失申领。不经计算自动扣留整笔 bond 是不被允许的。
可以。RTA 1997 第 91V、91W 条配合 Family Violence Protection Act 2008（《2008 年家庭暴力保护法》），赋予受家庭暴力影响的租客即时解约权：租金责任止于解约日，无 reletting fee，无广告费可主张，且房东和中介负有严格保密义务、不得直接联系该租客协商。养老院入住、房屋不可居住等其他法定情形同样不产生 break-lease 费用。
Tenants Victoria 的立场是：过了第一个固定租期之后（续约固定期或 periodic 租约），广告费和 reletting fee 不可主张，只剩空置天数的租金损失。指引存在分歧时，稳妥做法是取较低者——多算被驳回会连累整个主张的可信度。
VCAT（维州民事与行政仲裁庭）住宅租赁清单。申请费 $76.10（2026 年费率标准），墨尔本从立案到开庭中位 6-10 周。举证责任在房东——重新挂盘日期、挂盘租金、发票、新租客签约日期等当时留下的证据决定大多数案件的结果。
远低于旧的固定公式。因为租金责任在新租客签约时终止、招租成本按未消耗租期分摊，及时重新出租的房子通常只产生一笔不大的主张——常见是两周左右的租金加原始招租费用的一部分，而不是四周租金加全额费用。以 OptimaRea 过去 24 个月处理的约 180 起 break-lease 为样本，78% 通过 RTBA 流程解决、无需走 VCAT。