售房与交割

维州带租约卖房

维州带租约卖房，需要把买卖程序和租赁管理衔接起来。选择交割条款、承诺空房交付或安排营销前，先确认现有租赁状态。共同清单能让房东、中介与过户律师使用一致事实。

由 OptimaRea 物业管理团队整理

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8 个问题

买卖合同、租赁资料与交割清单

帮助确认什么
双方约定的买卖条款，以及交接使用的租赁信息。
不能据此确认什么
营销计划或拟定交割日，不会自动终止租约或形成空房交付。

01

卖房会自动终止现有租约吗？

不会。买卖与租赁协议是不同事项。CAV 指出，如果租赁协议持续到拟定交割日之后，买卖合同应注明 subject to rental agreement。准备合同时，先向过户律师提供现行租约及任何通知。不能仅因为房东想卖，就对买家承诺空房交付。

来源: 使用物业经理或房地产中介

02

售房看房开始前，应先做什么？

使用所需的售房意向及入屋通知程序，与租客讨论看房安排，并保留通知和约定。售房看房有具体规则及补偿要求，排期时应核对现行 CAV 指引。营销计划应围绕合法进场制定，不要先公布开放时间，再要求租客配合。

来源: 出租方入屋、售房看房与照片规则

03

日常检查照片可以直接拿来做卖房广告吗？

原本为其他用途拍摄的照片，不能直接改作广告。CAV 要求，非为广告制作的图像用于广告前，应取得租客书面同意；涉及可识别、贵重或敏感物品时，也有保护规则。检查每张照片暴露了什么，保存必要同意，必要时重新拍摄，不能认为拥有照片就拥有无限发布权。

来源: 出租方入屋、售房看房与照片规则租赁与个人隐私

04

销售中介和过户律师需要哪些租赁资料？

提供现行租约及变更、相关通知、租金金额与付至状态、押金情况，以及未解决维修或争议。先确定交易真正需要什么，再安全分享；不要向潜在买家发送完整租客申请档案。由过户律师判断租赁事项及必要披露如何体现在合同文件中。

来源: 使用物业经理或房地产中介租赁与个人隐私自行售房与委托中介售房

05

租客预付的租金在交割时怎么处理？

请过户律师与物业经理按实际交割日期核对账本，并记录约定调整。区分已收租金、仍欠租金和中介持有款项。某笔租金同时出现在交割资料，并不意味着房东又收到一次，不应重复入账。把交割结算单和当时的租金账本一起保存。

来源: 使用物业经理或房地产中介出租物业指南：记录、收入与费用

06

带租客出售与争取空房交付，应该怎么比较？

比较现有协议、合法选择、可能时间、持有成本、看房条件及对租客影响。市场假设应由销售中介提供适当可比证据，交付条款交由过户律师检查。比较方案时，不要默认无空置期或保证空房有溢价。商业偏好不能替代合法理由和有效租赁程序。

来源: 自行售房与委托中介售房使用物业经理或房地产中介2025 年 11 月 25 日起实施的租赁改革

07

带租约房产交割当天，要确认哪些交接？

确认新业主和管理方信息、生效时间、经核实的租金付款指示、核清的租金状态，以及 RTBA 出租方转移。移交维修联系人、未完工程、检查及安全记录、中介持有钥匙，并告知租客今后向谁咨询。保留每项已完成证据，不要假设交割自动更新所有记录。

来源: 押金记录中的出租方变更使用物业经理或房地产中介商业邮箱诈骗与付款账户篡改

08

物业管理授权也代表中介获权卖房吗？

应看具体委任文件。CAV 分别说明用于出租管理的管理授权，以及委任中介售房的销售授权。签销售委任前，审阅范围、佣金、营销费用和授权期。已有管理关系，不代表卖房条款已经确定；签重叠独家销售委任前，也应理解可能产生的佣金后果。

来源: 使用物业经理或房地产中介自行售房与委托中介售房

可执行的下一步清单

  • 向过户律师提供现行租约及相关通知。
  • 确认出售是否附带现有租赁协议。
  • 安排合法看房、拍照及租客沟通。
  • 核对租金和费用，更新押金出租方并移交管理档案。

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