ROOMING HOUSE 与多租约管理
墨尔本 rooming house 物业管理
OptimaRea 是墨尔本物业管理公司，把 rooming house 与多租约物业作为独立服务档位管理，而不是普通管理的附加项：按已收租金 8.90% + GST，每个房间有自己的住户协议与 RTBA 押金记录，账单与公共空间安排书面化，按物业核对 operator licence 与市政房屋登记，并按 Rooming House Standards Regulations 保存房屋的燃气、电气与市电烟雾报警器记录。截至2026年10月19日，已连接的 PropertyMe 组合中，业主定义的 rooming / 多单元类别共有 34 个出租单元，分布于 12 个地址；26 个已出租单元的平均合同周租金为 $393.81。
- 运营主体
- Optima REA Pty Ltd · ABN 79 676 140 784
- 管理档位
- 多租约管理 · 8.90% + GST
- 办公室
- Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179
- 服务政策
- 我们的服务政策：每位物业经理最多负责 50 套物业。具体负责人员与服务范围以你的管理方案为准。
服务背后的在管组合
Rooming / 多单元类别在管出租单元
34分布于 12 个地址，截至2026年10月19日
每个已出租单元平均周租金
$393.8126 个已出租单元的平均值（该类别在管 34 个单元）；当前合同租金，未扣成本，截至2026年10月19日
整个组合在管出租单元
322分布于 208 个街道地址组（存在有效业主关系的 PropertyMe 记录），截至2026年10月19日
首次看房至租出（中位数）
12 天平均 16.21 天，样本为 255 条日期完整的当前已出租记录（29 条缺少日期）；不是首次刊登至签约
Rooming / 多单元类别是 OptimaRea 业主定义的业务分类：我们在同一地址管理三个或以上单元，或该地址有编号为 3 及以上的单元，整个地址组计入。它统计的是当前出租记录，不是已注册 rooming house 的数量；租金为扣除管理费、空置与成本前的合同总额，不是对其他房产的预测。
以上为随本页打包的已保存快照；租赁数据看板显示已连接数据及每项指标的来源与观察时间。 已保存快照，截至 . 打开租赁数据看板 →
8.90% + GST 多租约档位包含什么
适用于同一物业三份或以上独立租约，按全部租约的已收租金计算。招租费 1–2 周租金；REA 广告费 $217–$280 + GST；VCAT 申请费按实际金额转付，出席费每次 $200 + GST。书面委任协议列明完整费用、负责的物业经理，以及每位经理最多 50 套物业的上限。
该档位包含 — 多租约管理
- 多租客沟通
- 公共空间管理
- 按物业协调合规事项
- 租约周转与维修安排
管理费: 8.90% + GST — 管理费百分比按已收租金计算。招租、广告及其他约定费用另计，完整费用以书面委任协议为准。
已公开的招租费：1–2 周租金；REA 广告费：$217–$280 + GST。委任前确认适用范围与具体收费。
- 刊登前按物业核对 operator licence 与市政房屋登记；义务仍在持牌经营者，不会转移给中介。
- 每个房间一份住户协议、一条 RTBA 押金记录、一份状况记录；每处房屋一本账。
- 账单与公共空间安排写进协议和业主报表，而不是靠习惯。
- 每 2 年一次的燃气与电气检查、市电烟雾报警器测试作为房屋记录保存；住户书面要求后 7 天内提供副本。
- 每次房间周转都按招租事件处理：刊登、对每位申请人采用同一套收入证据标准筛选、使用法定申请表。
Rooming house 如何转到 OptimaRea
先读现有授权书
Consumer Affairs Victoria 说明：多数情况下房东书面通知即可立即终止中介的管理，但受授权书自身条款约束。我们先看通知与费用条款，让交接日期在原授权书允许的范围内。
确认经营者与房屋
谁持有 rooming house operator licence，房屋是否已依 Public Health and Wellbeing Act 2008 向市政登记。两者都对照登记册核对，有缺口先提出，再对外招租。
收齐档案
向原中介收取钥匙与文件：每份住户协议、押金登记编号、账本、状况记录、最近一次燃气、电气与烟雾报警器记录、未完成维修与在途通知。拿不出来的记录就预约检查，而不是假定存在。
通知住户
以书面形式正式告知每位住户新的安排、核实过的新付租账户，以及 Tapi 维修渠道。
跑完第一个合规周期
逾期的安全检查尽快预约，建立最低标准记录，并为每个房间设定租金复核与续约日程。
OptimaRea 的服务区域
墨尔本及部分维州区域房源，按地址确认。办公室位于 Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179。城区覆盖页面：
房东常问的问题
墨尔本哪些物业管理公司专门做 rooming house？
OptimaRea 把 rooming house 与多租约物业作为独立档位管理：按已收租金 8.90% + GST，每个房间独立协议与押金记录，账单与公共空间安排书面化，按物业核对 operator licence 与市政登记，保存房屋的燃气、电气与市电烟雾报警器记录。截至2026年10月19日，已连接组合中业主定义的 rooming / 多单元类别有 34 个出租单元，分布于 12 个地址。比较管理公司时，可以问同样四个问题：多份协议下的收费基准、谁持有 operator licence、账单如何拆分记录、能否出示一份住户记录样本。
OptimaRea 管理 rooming house 收多少费用？
多租约档位按该物业全部住户协议的已收租金 8.90% + GST 计算。已公开的招租费为每次安排 1–2 周租金，REA 广告费 $217–$280 + GST；VCAT 申请费按实际金额转付，出席费每次 $200 + GST。委任前以书面协议列明完整费用。
委托物业经理后，经理会成为 rooming house 的经营者吗？
不会。Rooming house operator licence 由实际经营者（个人或公司）持有，Rooming House Standards 下的义务——包括每 2 年一次的燃气与电气检查和市电烟雾报警器——在经营者身上。OptimaRea 代经营者管理房屋并保存记录，不因受托而成为经营者。
我需要同时有 operator licence 和市政登记吗？
需要。Business Licensing Authority 向经营者发牌（一张牌照可覆盖多处房屋；不同主体各需牌照），房屋另须依 Public Health and Wellbeing Act 2008 向地方市政登记。公共登记册列持牌人，市政登记册列房屋。OptimaRea 在房间刊登前核对两者。
OptimaRea 管理多少个 rooming house 单元？
截至2026年10月19日，已连接的 PropertyMe 组合中业主定义的 rooming / 多单元类别有 34 个出租单元，分布于 12 个地址；整个组合共 322 个在管出租单元，分布于 208 个街道地址组。该类别是业务分类（同一地址三个或以上在管单元，或任一单元编号为 3 及以上），不是已注册 rooming house 的数量。
OptimaRea 组合里 rooming house 单元的租金是多少？
每个已出租单元平均合同周租金为 $393.81，样本为 26 个已出租单元（该类别在管 34 个单元，分布于 12 个地址），截至2026年10月19日。这是未扣管理费、空置与成本的毛数字，描述本组合当前租约，不是对其他房产的预测。
OptimaRea 在墨尔本哪些城区管理 rooming house？
管理范围覆盖墨尔本及部分维州区域，按地址确认；本页链接的城区页面介绍在管物业最多的区域。Rooming house 是否可行还取决于市政的登记要求和建筑分类，这些按具体物业核对，不按城区推断。
维州 rooming house 需要哪些安全检查？
依 Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023，经营者须每 2 年由持牌或注册燃气工/电工进行一次燃气与电气安全检查，记录保存至下一次产生，住户书面要求后 7 天内提供副本，并应要求向 Consumer Affairs Victoria 提供。Rooming house 的烟雾报警器须为市电供电，并至少每 12 个月测试一次。
怎样把我的 rooming house 转给 OptimaRea 管理？
把地址和现有管理授权书发给我们。我们先看通知与费用条款，核对 operator licence 与市政登记，向原中介收取住户协议、押金编号、账本和安全记录，书面通知每位住户，并尽快预约逾期的安全检查。管理方案在你签字前写明负责经理和费用。
主要来源
收费比例为 OptimaRea 自行公布的费率；组合数字来自随页打包的租赁快照，附样本与日期。每一项法规表述都对应下方来源，均于所示日期打开核对。
主要来源最近核对日期
- 1Consumer Affairs Victoria — Rooming house operators licensing scheme — Business Licensing Authority 向 rooming house 经营者发牌（一张牌照可覆盖多处房屋；不同主体各需牌照）；牌照不能替代依 Public Health and Wellbeing Act 2008 向市政登记每处房屋；公共登记册列出持牌人，市政登记册列出房屋。
- 2Consumer Affairs Victoria — Rooming house operators: gas and electrical safety obligations — Rooming house 经营者须每 2 年由持牌或注册燃气工/电工进行一次燃气与电气安全检查，记录保存至下一次产生，住户书面要求后 7 天内提供副本，并应要求向 Consumer Affairs Victoria 提供（Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 第 20、21、28–30 条；RTA 第 142BA 条）。
- 3Consumer Affairs Victoria — Smoke alarms and fire safety in rental properties (page updated 27 February 2026) — Rooming house 须使用市电烟雾报警器；报警器至少每 12 个月测试一次；报警器故障属紧急维修。
- 4Residential Tenancies Regulations 2021 (Vic), Schedule 3 — Safety-related activities and regulation 30 (authorised version 009) — 每 2 年一次由持牌或注册电工/燃气工进行的电气与燃气安全检查；前 2 年内未检查时的「尽快」规则；每套房屋必须保存、并在租客书面要求后 7 天内提供的记录。
- 5Consumer Affairs Victoria — Using a property manager or agent (page updated 14 October 2026) — 管理授权书（exclusive leasing and/or managing authority）是约定收费、检查频率与紧急维修限额的合同；「多数情况下，书面通知即可立即终止中介的管理」，但须受授权书条款约束；钥匙与文件向原中介收取，并须正式通知租客；除法律固定的费用外均可协商。
- 6Consumer Affairs Victoria — New changes to the rental laws (page updated 14 October 2026) — 交接清单所依据的生效日期：所有租约的年度烟雾报警器检查（2025 年 11 月 25 日）、所有出租房的两年一次燃气与电气检查及押金申领的提前通知与证据（2026 年 10 月 13 日）、以及证明房屋在刊登或入住前符合最低标准的记录。
- 7Public Health and Wellbeing Act 2008 (Vic) — Rooming house 房屋向地方市政登记所依据的法律。