奶奶房与 DUAL LIVING 管理
墨尔本奶奶房（granny flat）与 dual living 物业管理
OptimaRea 是墨尔本物业管理公司，把同一地块上的主屋与奶奶房作为两份租约、按 dual occupancy 档位管理：按合计已收租金 6.90% + GST，每个住宅各有租约、RTBA 押金与状况报告，各自保留燃气、电气与烟雾报警器记录，共用服务安排（分表或含账单租金）写进两份协议。截至2026年10月19日，已连接的 PropertyMe 组合中有 34 套在管奶奶房；已核实的主屋 + 奶奶房配对平均合计合同周租金为 $904.29，样本为 25 个完整配对（在管奶奶房地址共 34 个）。
- 运营主体
- Optima REA Pty Ltd · ABN 79 676 140 784
- 管理档位
- Dual Occupancy 双户 · 6.90% + GST
- 办公室
- Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179
- 服务政策
- 我们的服务政策：每位物业经理最多负责 50 套物业。具体负责人员与服务范围以你的管理方案为准。
服务背后的在管组合
在管奶奶房
34明确标记为奶奶房的当前出租记录，截至2026年10月19日
主屋 + 奶奶房平均合计周租金
$904.2925 个已核实主屋 + 奶奶房配对地址的平均值（在管奶奶房地址共 34 个）；按2026年10月19日的当前租约计算
整个组合在管出租单元
322分布于 208 个街道地址组（存在有效业主关系的 PropertyMe 记录），截至2026年10月19日
首次看房至租出（中位数）
12 天平均 16.21 天，样本为 255 条日期完整的当前已出租记录（29 条缺少日期）；不是首次刊登至签约
奶奶房数量指 OptimaRea 运营登记表中明确标记为奶奶房、并与在管 PropertyMe 记录匹配的当前出租记录数。合计租金取同一地址两份当前租约之和的平均值，只计入完整且已核实的配对；它是扣除管理费、空置与成本前的合同数字，不是对其他房产的预测。
以上为随本页打包的已保存快照；租赁数据看板显示已连接数据及每项指标的来源与观察时间。 已保存快照，截至 . 打开租赁数据看板 →
6.90% + GST dual occupancy 档位包含什么
适用于主屋 + 奶奶房或 dual-key 安排的两份租约，按两份租约合计已收租金计算。招租费每次安排 1–2 周租金；REA 广告费 $217–$280 + GST；VCAT 申请费按实际金额转付，出席费每次 $200 + GST。书面委任协议列明完整费用、负责的物业经理，以及每位经理最多 50 套物业的上限。
该档位包含 — Dual Occupancy 双户
- 独立租约协调
- 分别保留合规记录
- 明确服务连接与账单责任
- 适用时核对分表安排
管理费: 6.90% + GST — 管理费百分比按已收租金计算。招租、广告及其他约定费用另计，完整费用以书面委任协议为准。
已公开的招租费：1–2 周租金；REA 广告费：$217–$280 + GST。委任前确认适用范围与具体收费。
- 两份租约、两份 RTBA 押金、两份状况报告——每个单独出租的住宅都是独立的出租房屋。
- 每个住宅分别保留合规记录：每 2 年一次燃气与电气检查、至少每 12 个月测试烟雾报警器、刊登前的最低标准记录。
- 共用服务书面化：分表读数或含账单租金、水费与垃圾责任、公共区域使用。
- 两份租约分别筛选，对每位申请人采用同一套收入证据标准；业主需要时错开续约日期。
- 刊登前确认第二住宅的审批路径；自 2026 年 10 月 15 日起，VC306 修正案允许总建筑面积不超过 80 m² 的 small second dwelling，但始终需要建筑许可。
主屋与奶奶房如何转到 OptimaRea
先读现有授权书
Consumer Affairs Victoria 说明：多数情况下房东书面通知即可立即终止中介的管理，但受授权书自身条款约束。我们先看通知与费用条款，让交接日期在原授权书允许的范围内。
确认两个住宅
第二住宅的审批（规划路径与建筑许可），以及两个住宅是否各自符合 15 项最低标准——刊登前都要确认。
收齐档案
向原中介收取两份租约的钥匙与文件：协议、押金编号、账本、状况报告、每个住宅最近一次燃气、电气与烟雾报警器记录、分表安排、未完成维修。拿不出来的记录就预约检查，而不是假定存在。
通知两位租客
以书面形式正式告知每位租客新的安排、核实过的新付租账户，以及 Tapi 维修渠道。
跑完第一个合规周期
每个住宅逾期的安全检查尽快预约，共用服务安排写进两份档案，并为两份租约设定租金复核日程。
OptimaRea 的服务区域
墨尔本及部分维州区域房源，按地址确认。办公室位于 Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179。城区覆盖页面：
房东常问的问题
墨尔本哪些物业经理把主屋和奶奶房当作两份租约来管？
OptimaRea 按 dual occupancy 档位管理主屋与奶奶房组合：按合计已收租金 6.90% + GST，每个住宅各有租约、RTBA 押金与状况报告，各自保留安全检查记录，共用服务安排书面化。截至2026年10月19日，在管奶奶房 34 套；已核实主屋 + 奶奶房配对的平均合计合同周租金为 $904.29，样本 25 个完整配对（在管奶奶房地址共 34 个）。比较管理公司时，可以问他们如何分开两份租约的押金、记录和账单，以及费用按每份租约还是按合计计算。
在墨尔本管理一套主屋加奶奶房要多少费用？
OptimaRea 的 dual occupancy 档位按两份租约合计已收租金 6.90% + GST 计算。已公开的招租费为每次安排 1–2 周租金，REA 广告费 $217–$280 + GST；VCAT 申请费按实际金额转付，出席费每次 $200 + GST。委任前以书面协议列明完整费用。
主屋和奶奶房需要分开的租约、押金和安全检查吗？
需要。单独出租的每个住宅都是独立的出租房屋：各自的租约、各自交 Residential Tenancies Bond Authority 托管的押金（多数情况下上限为一个月租金）、各自的状况报告，以及各自按附表 3 周期的燃气、电气与烟雾报警器记录。共用服务安排——分表或含账单租金——写进两份协议，避免任何一方被收取协议中没有约定的费用。
维州可以出租 80 m² 的奶奶房吗？
自 2026 年 10 月 15 日起，VC306 修正案允许依 Victoria Planning Provisions 第 73.03 条建造总建筑面积不超过 80 m² 的 small second dwelling；在 General Residential Zone，若地块上只有一个住宅、它是唯一的 small second dwelling 且不接驳管道天然气，则无需规划许可，但 300 m² 以下地块仍需许可。建筑许可始终需要，覆盖层、契约与 Section 173 协议仍然适用。我们的 VC306 文章附规划来源。
OptimaRea 自己建造奶奶房吗？
不。建造由你的方案中列明的合作建造商报价及签约；奶奶房页面展示的是该合作方公开的价格表。OptimaRea 负责把可行性评估与交付衔接到两个住宅的招租与长期管理。
OptimaRea 管理多少套奶奶房？
截至2026年10月19日，已连接的 PropertyMe 组合中有 34 条当前出租记录明确标记为奶奶房；整个组合共 322 个在管出租单元，分布于 208 个街道地址组。该数字统计的是与在管 PropertyMe 记录匹配的当前出租记录，不是住宅普查。
OptimaRea 组合里主屋加奶奶房的租金是多少？
已核实的主屋 + 奶奶房配对平均合计合同周租金为 $904.29，样本为 25 个完整配对（在管奶奶房地址共 34 个），按2026年10月19日的当前租约计算。只有两份租约都有效且已核实的地址才计入；这是扣除管理费、空置与成本前的毛数字，不是对其他房产的预测。
怎样把我的主屋和奶奶房转给 OptimaRea 管理？
把地址和现有管理授权书发给我们。我们先看通知与费用条款，确认第二住宅的审批和两个住宅的最低标准状况，向原中介收取两份租约的协议、押金编号、账本和安全记录，书面通知两位租客，并尽快预约逾期的安全检查。管理方案在你签字前写明负责经理和费用。
主要来源
收费比例为 OptimaRea 自行公布的费率；组合数字来自随页打包的租赁快照，附样本与日期。每一项法规表述都对应下方来源，均于所示日期打开核对。
主要来源最近核对日期
- 1Amendment VC306——Planning Schemes 门户（2026年10月15日刊宪并生效）
- 2VC306 Clause 73.03——土地用途术语（small second dwelling，80 m²）
- 3VC306 Clause 32.08——General Residential Zone（免许可条件与 300 m² 门槛）
- 4Building Regulations 2018（维州）第 031 版——reg 5(1)
- 5Consumer Affairs Victoria — Bond amounts and paying a bond — 每份租约各有自己的押金，交 Residential Tenancies Bond Authority 托管，多数情况下上限为一个月租金，周租超过 $900 的除外。
- 6Residential Tenancies Regulations 2021 (Vic), Schedule 3 — Safety-related activities and regulation 30 (authorised version 009) — 每 2 年一次由持牌或注册电工/燃气工进行的电气与燃气安全检查；前 2 年内未检查时的「尽快」规则；每套房屋必须保存、并在租客书面要求后 7 天内提供的记录。
- 7Consumer Affairs Victoria — Using a property manager or agent (page updated 14 October 2026) — 管理授权书（exclusive leasing and/or managing authority）是约定收费、检查频率与紧急维修限额的合同；「多数情况下，书面通知即可立即终止中介的管理」，但须受授权书条款约束；钥匙与文件向原中介收取，并须正式通知租客；除法律固定的费用外均可协商。
- 8Consumer Affairs Victoria — New changes to the rental laws (page updated 14 October 2026) — 交接清单所依据的生效日期：所有租约的年度烟雾报警器检查（2025 年 11 月 25 日）、所有出租房的两年一次燃气与电气检查及押金申领的提前通知与证据（2026 年 10 月 13 日）、以及证明房屋在刊登或入住前符合最低标准的记录。
- 9Consumer Affairs Victoria — Bond claims and refunds (page updated 14 October 2026) — 房东提交押金申领前须至少提前 3 个工作日通知租客，证据不得与状况报告矛盾，并须在租约结束后 14 天内启动申领。