VC306 改了什么，没改什么
VC306 于 2026年10月15日 刊宪并生效 [1]。现行 Clause 73.03 把 small second dwelling 定义为与现有住宅位于同一地块、作为独立住所使用、总楼面面积不超过 80 平方米的建筑或建筑的一部分，并且必须有厨房水槽、备餐设施、浴缸或淋浴、马桶和洗手盆 [2]。面积计入住宅的所有楼层，从外墙外表面（或共用墙中心线）量起，不含附建的 deck、verandah、凉棚、门廊等有顶或无顶构筑物。VC306 同时删除了 Clause 54.03-5，即 small second dwelling 的规划层面安全与无障碍标准。
很多条件没有变。General Residential Zone（Clause 32.08）的免许可条件——现有住宅不超过一套、只有一套 small second dwelling、不接管道天然气——保持不变；地块小于 300 m² 仍需许可 [3]。Overlay（规划覆盖区）照样适用。建筑法规也没有跟上：2026年10月21日有效的 Building Regulations 2018（第 031 版）仍把 small second dwelling 定义为不超过 60 m² 的 Class 1a 建筑（reg 5(1)）[4]。Building permit 一律需要；60 到 80 m² 之间的设计如何审批，由 building surveyor 决定。
对出租来说，多出来的 20 m² 往往意味着从一房 studio 变成两房、三房或带第二个卫生间的住宅——租客类型、广告写法和维修清单都会不同。建造流程可参考英文的 granny flat 许可流程指南。
哪些地块符合条件：按物业经理的提问顺序核对
在为设计报价之前，我们对每个地址都按同一组问题核对，并记下每个答案的来源和日期：
- 分区（zone）。 查看 planning property report。上文条件来自 General Residential Zone；其他住宅分区有各自的 small second dwelling 条款，非住宅分区另有规定。
- 地块面积。 General Residential Zone 免许可路径要求不小于 300 m² [3]，更小的地块需要申请许可。
- 现有住宅。 不超过一套，且没有另一套 small second dwelling。已改成独立住所的车库也算一套。
- 燃气。 新住宅不接管道天然气，暖气、热水和炉灶按全电设计。
- Overlay 与产权。 Heritage、flood、bushfire、植被等 overlay 可能要求许可；产权上的 covenant 或 Section 173 协议可能直接排除该住宅，与规划无关。
- 图纸上的面积。 总楼面面积按外墙外表面计算，不含 deck 和 verandah。超过 60 m² 的，签约前先问 building surveyor 建筑审批路径。
- 同一地块。 定义要求它与现有住宅在同一地块上；想要独立产权，是另一套 subdivision（分割地契）程序。
一块地即使通过所有规划条件，也不一定适合做第二套出租。要看第二户每天需要什么：独立入口和有照明的通道、垃圾桶与信箱位置、停车位（或说明为什么没有）、私人户外空间，以及不必穿过另一户的维修通道。
发布广告前：最低出租标准、安全检查与记录
自 2025年11月25日起，出租物业在发布广告时就必须符合最低出租标准，而不只是在租客入住前；自 2026年10月13日起，房东或中介还必须保存足以证明其符合标准的记录 [5, 6]。标准涵盖卫浴、电气安全、暖气、厨房、洗衣、照明、门锁、霉菌与潮湿、结构安全、马桶、通风、防虫垃圾桶、窗户、窗帘遮挡以及窗帘拉绳固定装置 [5]。新建筑不等于自动合规的出租房：building surveyor 的最终检查记录的是建筑本身，最低标准记录证明的是出租状态——两者都要保留。
安全检查按出租房自己的周期进行。自 2026年10月13日起，所有租约都适用每两年一次的燃气与电气安全检查；如果租客入住前两年内没有做过检查，应尽快安排 [6, 7]。即使没有管道天然气，也可能装有瓶装气设备，所以要按实际安装情况记录。烟雾报警器安全检查每年一次。暖气、制冷、热水、花洒、隔热与密封等能效标准自 2027年3月1日起按各自触发条件实施 [6]；现在就按高效全电规格建造，可以免去日后改造。
完整的招租前文件清单见维州奶奶房招租前准备。
第二份租约带来的 Residential Tenancies Act 义务
把一套独立的 small second dwelling 租给一户人家，是 Residential Tenancies Act 1997 下的一份独立住宅租约 [8, 12]——不是主屋里的一个房间。分租屋（rooming house）适用另一套制度，关键在于房间是否可供四人或以上付租入住（见分租屋管理）。一户同时租下两套住宅是另一种安排；发布广告前先确定你出租的是哪一种。
现行规则直接影响招租本身 [6]：
- 只标一个价格。 维州禁止租金竞价，房东不得接受高于广告租金的出价。
- 使用法定申请表（2026年3月31日起），只收集评估适合度、核实身份和支付能力所需的信息，并妥善保护。
- 房东或中介不得收取申请费或租金支付手续费（2026年10月13日起）。
- Bond（押金）： 除非周租超过 $900，否则不超过一个月租金；收到后 14 天内交存 RTBA，且自 2026年9月9日起租客可选择直接付给 RTBA [9]。
- Condition report（入住状况报告）： 入住前交给租客两份签署副本（电子方式为一份），租客在五个工作日内交回；照片要标注日期和名称 [10]。
- 水电费： 有独立电表或燃气表的，由租客支付该项的供应费和用量费；有独立水表的，由租客支付用水量和污水处理费，除非房东同意承担（应作为特别条款写入租约）；某项服务没有独立计量的，由房东支付 [11]。整个地契只有一个水表时，奶奶房的水费通常由业主承担。
- 终止与变更租约： 发出 notice to vacate 需要有效理由，涨租须提前 90 天通知；自 2026年10月13日起，房东申领 bond 须提前通知租客并提供证据 [6]。
招租与管理：我们按这个顺序推进
一套新建的 80 m² 第二住宅，从建造方交接到租客入住，按以下顺序进行：
- 审批文件。 Building permit、最终检查或入住文件，以及竣工图纸——地址和 80 m²（或更小）面积都要对得上。
- 出租模式。 独立租约还是整体出租；户外空间、车位、垃圾桶和信箱分别归谁使用。
- 设施图。 有哪些计量表、租约约定谁付哪项费用、共用管线在哪里。共享设施证据指南说明如何记录。
- 标准与安全记录。 最低标准、电气与烟雾报警器检查及任何燃气设备——注明日期，并指定未完成事项的负责人。
- 租金评估。 针对实际住宅和条款的同口径当前证据；签约前一律标为广告要价证据。建造方或业主的目标租金是假设，不是可比数据。
- 招租与申请。 一个广告价格、法定申请表、所有申请人同一筛选标准。
- 租约开始。 签约、交存 bond、附带日期照片的 condition report、钥匙与设施说明。
- 日常管理。 例行检查、维修、每年烟雾报警器检查、每两年燃气与电气检查，以及 2027年3月的能效触发条件。告知保险公司第二套住宅已出租，并按实际用途核对保单。
OptimaRea 对主屋加奶奶房公布的是 dual occupancy（双住宅）管理费：实收租金的 6.90% + GST；招租费为 1–2 周租金，REA 广告费 $217–$280 + GST，完整服务范围以书面委托为准。
OptimaRea 管理数据能说明什么，不能说明什么
OptimaRea 在出租管理看板公开其连接的管理组合数据。在 2026年10月19日 的快照中（PropertyMe 租赁记录与出租运营登记表关联）：
- 奶奶房类别中有 34 个管理中的出租单位，分布在 34 个街道地址组；其中 27 个有经核实的有效租约。
- 这 27 个已出租奶奶房单位的当前合同租金平均为 每周 $347.72（周等值：月租 × 12 ÷ 52）。
- 在 25 组经核实的主屋 + 奶奶房地址配对中（管理中的奶奶房地址共 34 个），两套合计的当前合同租金平均为 每周 $904.29。
以上都是现有租约的合同毛租金，未扣除空置、管理费、维修、市政费、保险、贷款和税费；不是实收现金，不是回报率，也不是对其他物业的预测。
数据不能说明的同样重要。看板没有按楼面面积给管理中的奶奶房分类，所以无法比较 80 m² 和 60 m² 住宅的租金。其中没有任何 VC306 下审批的住宅：这份快照距规则生效只有四天。看板也没有空置率、净收入或回报率指标。奶奶房页面显示业主为 80 m² 住宅设定的目标租金（每周 $600，2026年10月17日设定），这是示意性的毛租金假设，不是观察到的租金。VC306 住宅加入管理组合后，会按同样定义出现在看板上，并标明自己的日期和样本。